Đôi vợ chồng già mất gần 10.000m2 đất vì con trai vay 30.000.000đ bằng hợp đồng giả cách

Theo hồ sơ tài liệu vụ án, ngày 28/7/2012, ông Lê Kỳ, ngụ xã Quảng Thành, huyện Châu Đức, BRVT có vay tiền của bà Hoàng Thị Vy, SN 1977, ngụ xã Bình Trung, cùng huyện Châu Đức, số tiền 30.000.000 đồng, tiền lãi 600.000 đồng/tháng, thời hạn vay đến ngày 28/3/2013. Để đảm bảo khoản vay, bà Vy yêu cầu ông Kỳ ký Hợp đồng ủy quyền để bà Vy được quyền chuyển nhượng tài sản là thửa đất số 259 tờ bản đồ 24 cùng tài sản trên đất, tọa lạc tại Tổ 44 ấp Tân Thành, xã Quảng Thành. Thửa đất này do cha mẹ ông Kỳ thừa kế cho con từ năm 2011, và ông cùng cha mẹ trên 80 tuổi đang quản lý và canh tác cho đến nay. Mặc dù được ông Kỳ ký ủy quyền chuyển nhượng, thực chất là để đảm bảo khoản vay, không thể hiện ý chí của ông là cho phép bà Vy thay mặt để chuyển nhượng tài sản, thế nhưng, hợp đồng ủy quyền vừa ráo mực, chỉ 02 ngày sau bà Vy đã nhanh chóng đem tài sản trên chuyển nhượng cho người khác với giá 250.000.000 đồng, theo Hợp đồng chuyển nhượng số công chứng 1369 ngày 16/8/2012. Không những thế, mặc dù đã bán tài sản của ông Kỳ cho người khác từ tháng 8/2012, thế nhưng bà Vy vẫn đến nhà thu tiền lãi của ông Kỳ đến tận tháng 01/2013.

Ông Kỳ khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông với bà Vy; hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Vy và ông Ngọc, giữa ông Ngọc và bà Trang, hủy giấy chứng nhận mang tên bà Trang để trả lại chủ quyền đất cho ông. Sau đó, người cha là ông Lê Ngâm thay mặt con trai cũng có đơn khởi kiện, do ông Kỳ bị tai nạn giao thông, dẫn đến hạn chế năng lực hành vi dân sự, theo Biên bản giám định pháp y tâm thần của Trung tâm Giám định pháp y tâm thần, Sở Y tế tỉnh BRVT ngày 11/9/2014.

Chủ nợ thừa nhận với toà về giao dịch giả tạo

Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 02/11/2017, bà Hoàng Thị Vy khai có cho ông Lê Kỳ vay 30.000.000, bà V thừa nhận với Tòa bà và ông Kỳ có lập một hợp đồng ủy quyền số 541 ngày 14/8/2012 là để ràng buộc ông Kỳ có trách nhiệm với tiền 30.000.000 đồng nói trên. Không những thế, bà Vy còn tiết lộ, việc ký hợp đồng chuyển nhượng vào 02 ngày sau đó cho ông Huỳnh Ngọc, thực chất cũng là nhằm ràng buộc bà có trách nhiệm với khoản vay 160.000.000 đồng của bà đối với ông Ngọc, chứ không phải thực chất mục đích bà Vy chuyển nhượng diện tích đất này cho ông Ngọc.

Toà sơ thẩm đánh giá: hợp đồng lừa dối, trái đạo đức

TAND tỉnh BRVT đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng đất vì các hợp đồng này là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tòa cũng nhận định việc bà Vy lợi dụng ông Kỳ bị hạn chế năng lực hành vi dân sự để ký hợp đồng ủy quyền định đoạt thửa đất là nơi ở và là nguồn sống duy nhất của ông Kỳ để đảm bảo khoản vay cho bà Vy là lừa dối và trái đạo đức xã hội.

Đối với ông Ngọc, người mua đất từ bà Vy, Tòa án đã thụ lý vụ án từ ngày 12/6/2013, triệu tập ông Ngọc để hòa giải vào ngày 26/11/2013, và tại biên bản hòa giải này, ông Ngọc cho biết khi vào nhận đất thì ông Lê Ngâm nói đất này Kỳ thế chấp chứ không bán, ông Ngọc vào canh tác nhưng ông Ngâm không cho, biên bản hòa giải ngày 03/7/2013, ông Ngọc yêu cầu ông Kỳ, ông Ngâm giao đất, ngoài ra ông Ngọc còn tham gia tất cả các buổi làm việc khác của Tòa cho thấy ông Ngọc biết đất đang tranh chấp, nhưng ngày 17/6/2014, ông Ngọc vẫn chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Trang. Do đó, Tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ngọc và bà Trang vô hiệu.

Nhận định bất ngờ của toà phúc thẩm

Tại phiên phúc thẩm, TAND Cấp cao tại TP.HCM nhận định, tòa án cấp sơ thẩm xác định ông Kỳ hạn chế năng lực hành vi dân sự nhưng vẫn chấp nhận ông Kỳ đứng ra khởi kiện với tư cách nguyên đơn để tham gia tố tụng là chưa phù hợp với quy định pháp luật tố tụng, bên cạnh đó, căn cứ Quyết định giải quyết việc dân sự số 10/2016 của TAND huyện Châu Đức có nội dung không chấp nhận yêu cầu đòi tuyên bố ông Lê Kỳ bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, do đó có cơ sở xác định giao dịch của ông Kỳ với bà Vy là đúng ý chí của ông Kỳ. Ngoài ra, xét các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại cơ quan công chứng và được chứng thực hợp pháp theo quy định pháp luật, do đó, hội đồng xét xử tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Kỳ, công nhận các hợp đồng chuyển nhượng, buộc ông Kỳ và những người đang quản lý diện tích đất nêu trên phải giao lại đất cho bà Trang.

Quan điểm luật sư: Hợp đồng giả cách vô hiệu, có dấu hiệu hình sự

Theo Luật sư Nguyễn Văn Nhàn, Đoàn LS TP.HCM, bản án của TAND Cấp cao tại TP.HCM có nhiều tình tiết, nhận định gây bất lợi cho nguyên đơn. Cụ thể, tòa phúc thẩm nhận định “có cơ sở xác định ông Lê Kỳ thực hiện các giao dịch dân sự với bà Vy là đúng ý chí của ông Kỳ”. Trên thực tế, ông Kỳ đồng ý ký hợp đồng ủy quyền cho bà Vy để đảm bảo khoản vay, còn về việc bà Vy chỉ sau đó ít ngày đã bán tài sản đảm bảo này cho người khác là trái ý chí của ông Kỳ, không đúng bản chất thỏa thuận của hai bên. Hơn nữa, khoản vay là 30.000.000 đồng nhưng bà Vy bán thửa đất trên với giá 250.000.000 đồng, nếu có cấn trừ nghĩa vụ trả nợ thì phải trả lại phần chênh lệch cho ông Kỳ. Thế nhưng, khoản vay của ông Kỳ với bà Vy kéo dài 1 năm, nhưng vừa được 1 tháng thì bà Vy đem tài sản bán cho người khác, dù ông Kỳ vẫn đóng lãi đến tận 3 tháng sau, và sau khi thay mặt bán nhà đất của ông Kỳ, bà Vy đã không giao số tiền này cho ông Kỳ mà chiếm đoạt, có dấu hiệu của hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Ngoài ra, theo quy định của Bộ luật Dân sự tại điều 139 khoản 1 quy định: “Đại diện là việc một người nhân danh và vì lợi ích của người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.” Như vậy, theo tinh thần của khoản 1 điều 139 để nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người uỷ quyền. Tức là người được uỷ quyền có quyền làm tất cả những gì mà mình được uỷ quyền kể cả quyền tối cao nhất là định đoạt tài sản, tuy nhiên tất cả những hành vi này phải đáp ứng tiêu chí đó là phải vì lợi ích của người uỷ quyền, mọi hành vi lợi dụng khi được nhận uỷ quyền rồi xác lập các giao dịch mà không vì lợi ích của người ủy quyền đều được xem là vi phạm. Ngoài ra, căn cứ các biên bản tự khai, lời khai tại tòa của bà Vy và ông Kỳ đều xác nhận, hợp đồng ủy quyền giữa bà Vy và ông Kỳ là để ràng buộc ông Kỳ có trách nhiệm đối với số tiền ông Kỳ vay của bà Vy, ngoài ra không còn mục đích nào khác.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Vy và ông Ngọc, theo biên bản ngày 24/10/2013, bà Vy thừa nhận hợp đồng này để đảm bảo khoản vay 160.000.000 đồng của bà Vy với ông Ngọc, bà Vy không có ý chí muốn chuyển nhượng đất cho ông Ngọc, tại Tòa, bà Vy đồng ý trả lại số tiền đã vay của ông Ngọc và ông Kỳ nhận lại đất để sử dụng. Tuy nhiên ông Ngọc khai tại tòa đã mua lại thửa đất của bà Vy với giá 400.000.000 đồng, nhưng ông Ngọc không chứng minh được việc giao số tiền này, và cũng không nhận bàn giao đất trên thực tế để sử dụng. Do đó nhận định của TAND tỉnh BRVT về việc có căn cứ xác định đây là hợp đồng giả tạo là chính xác. Không những thế, dù biết đất đang tranh chấp, và bản thân đã tham dự tất các các phiên làm việc với tòa án, nhưng ông Ngọc vẫn chuyển nhượng tiếp cho bà Trang, là không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên bố vô hiệu căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005.

Chuyên gia pháp lý cũng cảnh báo việc vay nợ bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền hoặc chuyển nhượng có mức độ rủi ro rất cao, nếu không may gặp đối tượng lừa đảo, người vay dễ có nguy cơ mất trắng tài sản, do đó người đi vay cần xem xét thật kỹ nội dung ủy quyền. Trường hợp của ông Kỳ, cần kiến nghị khởi tố vụ án hình sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Nếu có căn cứ cho thấy đây là “hợp đồng giả cách”, bên cho vay nhận được tài sản thông qua loại “hợp đồng giả cách” này để chiếm đoạt tài sản của bên đi vay thì đây là hành vi nguy hiểm cho xã hội, xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người khác nên cần phải xử lý hình sự để bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền sở hữu tài sản của công dân và xử lý đối với những người có lòng tham, lợi dụng sơ hở, khó khăn của người khác để chiếm đoạt tài sản.