Theo phản ánh trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, một người dân cho biết gia đình đang sử dụng 263 m² đất trồng cây lâu năm, không có nguồn gốc từ đất ở. Từ năm 2008 đến nay, gia đình đã xây nhà và sinh sống ổn định trên thửa đất này, không xảy ra tranh chấp, không bị xử phạt vi phạm hành chính, khu vực xung quanh đã hình thành khu dân cư đông đúc.
Tuy nhiên, do nhận thức được việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là chưa đúng quy định, người dân hiện có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Từ đó đặt ra các câu hỏi: Khi chuyển mục đích có phải nộp 100% tiền sử dụng đất hay không? Có được áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm hay không? Và có bắt buộc phải chuyển toàn bộ diện tích 263 m² sang đất ở?
Về nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời như sau:
“Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
‘5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở… là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu… đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt’”.
Đối với trường hợp người dân nêu, do thửa đất 263 m² là đất trồng cây lâu năm độc lập, không có nguồn gốc từ đất ở, nên khi chuyển mục đích sang đất ở, về nguyên tắc sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức chênh lệch 100% giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.
Về phạm vi chuyển mục đích, pháp luật hiện hành cũng đã có quy định linh hoạt. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15:
“Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa”.
Như vậy, người dân không bắt buộc phải chuyển toàn bộ 263 m² sang đất ở, mà có thể lựa chọn chuyển mục đích một phần diện tích theo nhu cầu sử dụng thực tế (ví dụ phần diện tích đã xây dựng nhà ở), miễn là phù hợp với quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Từ các phân tích trên có thể thấy, chính sách pháp luật hiện hành vừa bảo đảm nguyên tắc quản lý chặt chẽ đất đai, vừa mở ra cơ chế linh hoạt cho người dân trong việc hợp thức hóa nhu cầu sử dụng đất ở. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính sẽ phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc và hiện trạng pháp lý của thửa đất.
Đối với từng trường hợp cụ thể, người dân nên liên hệ cơ quan quản lý đất đai để được hướng dẫn, về thuế cũng như diện tích được phép chuyển mục đích, bảo đảm đúng quy định pháp luật.
