Trước thắc mắc này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có giải đáp cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Người dân xin cấp sổ đỏ nhưng bị xã từ chối vì đất chưa xây nhà
Theo phản ánh trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, một người dân tại Nghệ An cho biết gia đình đang làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với thửa đất được UBND cấp xã giao từ năm 2003. Tuy nhiên, việc giao đất vào thời điểm đó được xác định là không đúng thẩm quyền.
Dù vậy, từ khi được giao đất đến nay, gia đình vẫn quản lý và sử dụng ổn định. Theo bản đồ quy hoạch do UBND xã lập, thửa đất được xác định là đất ở nông thôn, trong hồ sơ địa chính cũng ghi rõ tên người sử dụng đất.
Ngoài ra, hằng năm gia đình vẫn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đầy đủ, đúng tên chủ sử dụng.
Hiện trạng thửa đất chưa xây dựng nhà ở, nhưng đang được sử dụng vào mục đích làm chuồng trại chăn nuôi và trồng rau phục vụ sinh hoạt của gia đình.
Khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, UBND cấp xã trả lời rằng thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, với lý do hiện trạng là đất trống, chưa có nhà ở và đã quy hoạch là đất ở nông thôn.
Trước việc này, người dân đặt câu hỏi: Việc từ chối cấp sổ đỏ với lý do đất trống có đúng quy định hay không? Nếu đủ điều kiện cấp thì thửa đất có được công nhận là đất ở hay không?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu rõ quy định pháp luật
Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết Luật Đất đai hiện hành đã quy định rõ các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng ổn định nhưng chưa có giấy tờ hợp pháp.
Cụ thể, tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai quy định:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2004, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, đồng thời phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật Đất đai.
Theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai, đối với thửa đất có nhà ở hoặc có nhà ở và công trình phục vụ đời sống, thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Trong khi đó, khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai quy định:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 176 của Luật Đất đai.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, pháp luật đất đai không quy định bắt buộc phải có nhà ở trên đất thì mới được cấp sổ đỏ. Điều quan trọng để xem xét cấp Giấy chứng nhận là quá trình sử dụng đất có ổn định hay không, có tranh chấp hay không và có phù hợp với quy hoạch hay không. Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước đây nhưng người dân đã sử dụng ổn định trong thời gian dài, nếu đáp ứng các điều kiện theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc công nhận mục đích sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào hiện trạng sử dụng đất và các quy định cụ thể của địa phương. Nếu thửa đất chưa có nhà ở, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận theo mục đích đất nông nghiệp đối với phần diện tích đang sử dụng vào sản xuất, chăn nuôi; còn phần diện tích đất ở chỉ được công nhận khi đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh và pháp luật đất đai hiện hành.
