Theo phản ánh của một công dân, ông A. xây dựng nhà cấp IV, diện tích 150m² vào năm 2013 nhưng không có giấy phép xây dựng. Đến năm 2026, ông thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nguyện vọng được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất.
Qua kiểm tra tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, cơ quan chức năng xác định căn nhà được xây dựng sau khi quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Đối với nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép, đồng thời không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025, chủ sở hữu phải tự chịu trách nhiệm về điều kiện tồn tại của công trình.
Trong trường hợp này, ông A. đã cam kết về điều kiện tồn tại của căn nhà và chịu trách nhiệm đối với nội dung cam kết. Tuy nhiên, việc căn nhà có được ghi nhận quyền sở hữu khi cấp giấy chứng nhận hay không vẫn phải căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan.
Nhà xây không phép có được chứng nhận quyền sở hữu?
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết do chưa có hồ sơ, tài liệu cụ thể kèm theo nên Bộ hướng dẫn trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành.
Theo khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai, đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, nếu nhà ở thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Với nhà ở thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, quy định này yêu cầu có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc nhà ở đủ điều kiện tồn tại theo quy định.
Tuy nhiên, đối với trường hợp không có giấy xác nhận nêu trên, pháp luật đã quy định cách xử lý cụ thể.
Theo điểm c khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, trường hợp chủ sở hữu đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc diện phải xin phép xây dựng theo khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai nhưng không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025 thì không thực hiện việc xác định điều kiện tồn tại nhà ở theo thủ tục này. Việc đáp ứng điều kiện tồn tại do chủ sở hữu chịu trách nhiệm.
Như vậy, việc không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại được cấp trước ngày 1/7/2025 không đồng nghĩa căn nhà đương nhiên bị loại khỏi diện xem xét cấp giấy chứng nhận. Chủ sở hữu phải kê khai việc đáp ứng điều kiện tồn tại trong mẫu đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã kê khai.
UBND cấp xã xác minh hiện trạng và điều kiện của nhà ở
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, khi giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, UBND cấp xã có trách nhiệm xác định hiện trạng có nhà ở, tình trạng tranh chấp về đất đai và tài sản gắn liền với đất, nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở cùng các giấy tờ liên quan.
Kết quả xác nhận phải được niêm yết công khai. UBND cấp xã có trách nhiệm xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh nếu có, đồng thời xác nhận nhà ở đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Đối với căn nhà xây dựng năm 2013 của ông A., việc có được chứng nhận quyền sở hữu hay không cần căn cứ vào hồ sơ thực tế, kết quả kiểm tra và các điều kiện pháp luật liên quan. Trong đó, việc căn nhà phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận là thông tin cần được xem xét, nhưng không thay thế các điều kiện khác để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Trường hợp nhà ở đáp ứng điều kiện tồn tại theo pháp luật về xây dựng, không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 151 Luật Đất đai và đáp ứng các điều kiện liên quan khác, chủ sở hữu có thể được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ngược lại, nếu căn nhà không đáp ứng điều kiện chứng nhận quyền sở hữu thì giấy chứng nhận sẽ không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đủ điều kiện về đất nhưng nhà chưa đủ điều kiện vẫn có thể được cấp sổ đỏ
Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý, việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xử lý vi phạm xây dựng là những vấn đề được xem xét theo các quy định pháp luật tương ứng.
Nếu công trình có vi phạm cần xử lý, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc buộc tháo dỡ theo quy định, đồng thời xử lý vi phạm hành chính nếu có căn cứ.
Đối với quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm, quá trình và hiện trạng sử dụng đất; tình trạng tranh chấp; sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai để xem xét, giải quyết.
Vì vậy, nếu thửa đất đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng căn nhà trên đất chưa đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, nhưng chưa được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
Khi căn nhà đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, chủ sở hữu có thể thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
