Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch vẫn được bảo đảm nhiều quyền hợp pháp, đặc biệt khi quy hoạch chậm triển khai.
Người có đất trong quy hoạch vẫn được xây dựng có thời hạn và thực hiện nhiều quyền sử dụng đất.
Từ 1.1.2026 đến 30.6.2026, căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và khoản 3 Điều 29 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp xã, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời không điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất, thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Từ 1.7.2026, căn cứ theo khoản 2 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
Vẫn được tiếp tục sử dụng và nhận được một số quyền sử dụng đất nhất định
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Căn cứ khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp xã, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
- Hưởng lợi ích từ các hoạt động đầu tư bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp của Nhà nước.
- Được Nhà nước hướng dẫn, hỗ trợ cải tạo và phục hồi đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai bị xâm phạm.
- Được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm.
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Người có đất trong quy hoạch vẫn được xây dựng có thời hạn và thực hiện nhiều quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Đối với diện tích đất phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất:
- Vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng
- Không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.
Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn có thể xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định pháp luật.
Nếu cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố công khai, thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Đất trong quy hoạch khi bị thu hồi vẫn được bồi thường nếu đủ điều kiện
Đất trong quy hoạch khi bị thu hồi vẫn được bồi thường nếu đủ điều kiện.
Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, đất thuộc quy hoạch khi bị thu hồi vẫn được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai;
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp hoặc theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
